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El IVA en las obras y reparaciones de inmuebles. ¿Cuándo tributan al 10% o al 21%?

09/10/2022

Dentro del sector de la construcción uno de los aspectos que más dudas genera es el tipo impositivo del IVA que debe aplicarse a las obras de reforma de pisos en función del tipo de obra realizada y de las características del vivienda, por lo que te hago llegar esta aclaración elaborada por la asesoría fiscal del Colegio.

A continuación se detalla cuál es el tipo de IVA aplicable en cada operación.

Tributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:

Construcción o rehabilitación de viviendas:
Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas sobre todo a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas sobre todo a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a este uso.

Ampliación de viviendas:
Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

Venta con instalación de armarios por viviendas:
Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.

Construcción de garajes comunitarios:
Ejecuciones de obra directamente formalizadas con comunidades de propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas sobre todo a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.

Obras de reparación o renovación cuando el destinatario sea persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Requisitos:

Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de renovación o reparación;
Que la persona que ejecute las obras no aporte materiales para su ejecución o, en caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.
Obras de rehabilitación, análogas y conexas que también tributan al 10%:

¿Qué se considera obras de rehabilitación?

• Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Que el importe total de las obras totales excede del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

¿Cuáles son las obras análogas a las de rehabilitación?

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y debajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

¿Cuáles son las obras conexas a las de rehabilitación?

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado o adorno de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, el aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Tributan al tipo ordinario del 21% las siguientes operaciones:

Obras de reparación o renovación:
Con carácter general tributan al 21%, pero con las excepciones que hemos visto anteriormente en lo que se refiere a ciertas reparaciones o renovaciones en viviendas.

Armarios, puertas y ventanas:
La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc. para la realización de obras en edificaciones.