¿DUDAS?
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Acceder a una vivienda se ha convertido en una hazaña, especialmente para los más jóvenes que buscan la emancipación del hogar familiar. Hoy hablaremos de una modalidad que puede ser una opción idónea que permite que las cantidades abonadas en alquiler no caigan en saco roto y sirvan, en parte, para la futura compra de esta misma vivienda.
La modalidad de alquiler con derecho a compra (o con opción a compra) es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa.
¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?
Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, el inquilino tendrá derecho a comprar la vivienda por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
No existe una regulación marco que indique en qué condiciones específicas se tienen que desarrollar este tipo de contratos, que en realidad son dos: uno de compraventa y otro de alquiler. Aunque estén recogidos ambos en el mismo documento. Sí que se recogen alusiones en el Código Civil y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para que este sea vigente y según marca el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.
Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que se efectúe la compraventa.
Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta. Es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. En muchos casos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.
Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra.
Este tipo de contrato esta sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales. Si solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este. Además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.
Si el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción de compra, este último deberá declarar esa ganancia, aunque el primero no podrá desgravarla.
Este tipo de contratos tiene una serie de ventajas y de inconvenientes tanto para el inquilino como para el propietario. Vamos a verlas en detalle.
Ventajas e inconvenientes para el propietario.
Ventajas:
Inconvenientes:
Ventajas e inconvenientes para el inquilino.
Ventajas:
Inconvenientes:
Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
La opción de compra estará igualmente sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
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