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Nueva ley de arrendamientos

08/10/2020

LEY 11/2020, DE 18 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN

LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y DE MODIFICACIÓN DE LA LEY 18/2007, DE LA LEY 24/2015 Y DE LA LEY 4 / 2016,

RELATIVAS LA PROTECCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA.

SOLO SE APLICA a viviendas destinadas a residencia permanente ubicadas en áreas declaradas CON MERCADO DE VIVIENDA TENSO.

LLORET de MAR está en la lista de los municipios desde el 08/10/2020.

Excepciones, viviendas

• con contrato anterior a 1 de enero del 95
• sujetos a un régimen de protección oficial.
• integrados en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
• de carácter asistencial.

ÁREAS TENSAS

Durante el plazo de un año a contar de la entrada en vigor de la ley lo son los municipios relacionados en el anexo de la ley y dejará de tener efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de viviendas tenses relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido dicho plazo, no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenses relativa a aquel municipio.

DETERMINACIÓN DE LA RENTA

■ La renta no puede sobrepasar el precio de referencia de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

■ Este precio viene determinado por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que publica la Agencia Catalana de la Vivienda en su web y que es un indicador obtenido a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas publicado por el departamento competente en materia de vivienda.

■ El índice da el precio m2 que resulta de aplicación y se muestra identificado en color rojo, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior.

■ Calcular de acuerdo con los m2 útiles

■ Sólo se podrá incrementar durante la duración del arrendamiento de acuerdo con el IPC

■ Excepciones que permiten incrementar la renta por encima de los límites del precio de referencia en caso de obras de mejora en el supuesto de que dentro del último año se hayan ejecutado a la vivienda obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética:

• El incremento se calculará basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según lo determina la normativa vigente de arrendamientos urbanos (capital interés legal + 3 puntos, límite 20% de la renta vigente), y respetando en todo caso el incremento máximo que ésta establece, con la condición de que:

1. El importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que se pueda beneficiar al arrendador para la mejora de la vivienda no se puede considerar capital invertido a efectos del cálculo del incremento renta del precio de referencia.
2. La aplicación de este incremento del precio de referencia en concepto de mejora de la vivienda excluye la aplicación del incremento por la concurrencia de determinadas características.

■ Características específicas que permiten un incremento de un máximo de un 5% el precio de referencia -hay que hacer constar en el contrato junto con los elementos que permitan acreditar las:

• Ascensor.
• Aparcamiento.
• Vivienda amueblada.
• Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda.
• Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea.
• Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
• Servicios de conserjería en el edificio.
• Vistas especiales.

El mínimo de cumplir son 3 características

OBRAS DE MEJORA

■ En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, el arrendador que haga obras de mejora en la vivienda podrá, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, incrementar la renta, en los términos previstos por ley, sin sujeción al límite establecido.

• No tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y la conservación de la vivienda, o del edificio en que se encuentre integrado, ni tampoco las que sean exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que lo integran.
• En la notificación del incremento de la renta, hay que identificar y detraer los gastos que puedan figurar en el presupuesto correspondiente que no tengan la consideración de obras de mejora.

REPERCUSIÓN DE GASTOS Y SERVICIOS

■ Posibilidad de repercutir en la forma actualmente prevista en la vigente ley de arrendamientos urbanos (Lau- Art. 20 LAU permite repercutir IBI y otros "gastos generales" que serán aquellas que corresponden a la vivienda). Hay que hacer el desglose y hacer constar el importe exacto en el momento de la contratación.

• El arrendador debe entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año anterior y, si son inferiores a las pactadas, le devolverá la diferencia correspondiente.
• La ley no impide que estos gastos que en el último contrato no venían expresamente desglosadas por haber sido integradas dentro del total importe total por el arrendatario, y así se hiciera constar dentro del clausulado, pueden ser repercutidas en el nuevo contrato de manera separada y debidamente desglosada.

PUBLICIDAD Y OFERTA DE LA VIVIENDA EN ALQUILER

■ Publicidad

• Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta, el arrendamiento.
• La publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas se ajustará a los principios de veracidad, por lo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan o puedan inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas.
• Menciones obligatorias
• En toda publicidad, el agente debe hacer constar necesariamente el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, cuando el anuncio incluya el precio del alquiler de la vivienda.

■ Oferta para el arrendamiento

• El índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda, justificado mediante el documento acreditativo obtenido al efecto mediante el sistema de consulta pública del índice establecido por departamento competente en materia de vivienda.

■ Obligaciones al respecto contenidas en la nueva ley

• Ninguna referencia explícita a la publicidad.
• Deber de información, en el momento de la formalización escrita del contrato, del índice de referencia correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Los datos se referirán a la fecha de conclusión del contrato.
• Conclusión, debe entenderse como el momento en que las partes prestan su consentimiento al arrendamientos y se hace efectivo el vínculo jurídico que genera derechos y obligaciones entre ellos. Aparece también como término equivalente a concluir el contrato, formalizar el contrato.
• El deber de información y el derecho a tener acceso se concreta en el ámbito privado de la contratación.

■ En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de viviendas tenses, incluidos los arrendamientos de viviendas nuevas o rehabilitadas, hay que informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, en su caso, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda.

NUEVA CONTRATACIÓN - VIVIENDA ALQUILADA EN LOS ÚLTIMOS 5 AÑOS

■ El nuevo contrato relativo a una vivienda que ha sido arrendado dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, la renta no puede rebasar la renta consignada en este último contrato, actualizada en todo caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y la fecha de celebración del nuevo contrato.

• Excepciones, el contrato anterior vinculado a una relación de parentesco.
• Vivienda inicialmente excluida de la aplicación de ley cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

■ Arrendador una persona física la unidad de convivencia de la que tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces del indicador de renta de suficiencia de Cataluña (aproximadamente 20.000 €), contando también las rentas de los arrendamientos, la renta se podrá incrementar hasta el precio de referencia, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, a menos que el nuevo arrendatario -no habla de su unidad de convivencia- tenga unos ingresos por debajo de 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (aproximadamente 28.000 €),

■ En el supuesto de que los ingresos del inquilino estén por debajo, la renta no podrá rebasar la renta consignada en el último contrato y, si la renta del anterior contrato está por encima del índice de referencia, aunque no queda del todo claro, hay que entender que se podrá continuar con la renta y no se podrá incrementar si bien se podrá mantener la renta consignada.

NUEVA CONTRATACIÓN - VIVIENDAS NUEVAS Y RESULTANTES DE PROCESO DE GRAN REHABILITACIÓN

■ En los contratos sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta ley que tengan por objeto de viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un

proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede rebasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, salvo en caso de que se hayan obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, supuesto en el que la renta se determinará de acuerdo con los criterios contenidos en la ley, sin perjuicio de los acuerdos que puedan adoptarse con las administraciones competentes.

■ Estas viviendas según la Disposición Final Cuarta b), la ley no les será de aplicación hasta dentro de 3 años.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS VIGENTES

■ Viviendas ubicadas en un área con mercado de viviendas tenses que hayan sido concluidos antes de la entrada en vigor de esta ley continuarán rigiéndose por lo que establece la legislación anterior.

■ En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de viviendas tenses, siempre que comporte una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en esta ley.

OTRAS DISPOSICIONES

■ Se modifica el régimen sancionador de la ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en relación a la obligatoriedad de facilitar información y incluir en los contratos los aspectos que determina la ley.

■ La declaración de un área como área con mercado de viviendas tenses puede determinar, de forma motivada, que queden excluidos del régimen de contención de rentas regulado por la ley, las viviendas que tengan una superficie útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.